Pendekatan Penilaian

Sebagaimana dimaksud ketentuan dalam penjelasan Pasal 79 ayat (1) UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, maka dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan penilaian, yaitu :

1. Pendekatan Data Pasar (market data approach)
2. Pendekatan Biaya (cost approach)
3. Pendekatan Pendapatan (income approach)"

Cara Penilaian

• Penilaian Massal

Dalam sistem ini NJOP tanah dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT), sedangkan NJOP Bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Dalam melakukan penilaian massal, baik untuk tanah maupun bangunan dapat menggunakan program komputer konstruksi umum Computer Assisted Valuation (CAV).

• Penilaian Individual

Penilaian Individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu), baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Proses penghitungan nilai dilaksanakan dengan menggunakan formulir penilaian Objek Khusus PBB-P2 atau dengan lembaran khusus untuk objek-objek tertentu seperti jalan tol, bandar udara, pelabuhan, lapangan golf, stasiun pengisian bahan bakar dan lain-lain. Penilaian Individual dapat dilakukan dengan cara :

1. 1. Membandingkan dengan nilai bangunan lain yang sejenis;
   2. Menghitung nilai perolehan baru bangunan dikurangi dengan penyusutan; atau
   3. Menghitung pendapaatan dalam satu tahun dari pemanfaatan bangunan yang dinilai, dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi.